作者:橘颂

8月30日,万科A(000002.SZ)召开了2021年中期业绩推介会。

而在这前一天,万科A发布2021年半年报称,实现营业收入1671.11亿元,同比增长14.19%;实现净利润110.47亿元,同比下滑11.68%。

这是自2008年以来万科A业绩首次下滑,面对这样的情况,万科A总裁祝九胜表示,心情很忐忑,但忐忑之余,也不能忘掉立志长期成为“好学生”的定位和志向。

万科A业绩下滑的原因何在?在半年报中,万科A归结为上半年结算的房地产开发项目利润率下降。

而在业绩推介会上,万科A总裁祝九胜进一步表示,净利润下降的原因,一是销售规模增长有限,二是毛利率下降稍快,三是转型业务效果尚未真正体现。

就销售规模而言,2021年上半年,万科A的房地产业务增速低于全国房地产业务增速。

半年报显示,2021年上半年,万科A的房地产开发业务实现合同销售面积2191.70万平方米,同比增长5.50%;实现合同销售金额3544.30亿元,同比增长10.60%。

而国家统计局数据显示,2021年上半年,全国商品房销售面积为8.86亿平方米,同比增长27.70%;销售金额为9.29万亿元,同比增长38.90%,

虽然全国商品房销售数据大幅上涨,部分原因在2020年上半年的销售数据基数较低。而万科A 2020年上半年的销售数据基数较高。

但由于万科A 86.36%的营收来自于房地产开发业务,其相对较低的房地产业务增速仍限制了整体业绩的增长。

2021年上半年,万科A的营业利润率也有所下滑。

半年报显示,2021年上半年,万科A房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为18.04%,较2020年同期下降6.02个百分点。其他业务的营业利润率均有所下滑,这导致万科A整体的营业利润率下滑了5.92个百分点。

(来源:万科A 2021年半年报)

祝九胜在推介会上表示,地价上升是万科A营业利润率下滑的重要原因。

此外,自2014年始,万科A就开始筹划业务转型,由一家房地产开发企业,逐步转型为一家开发、经营、服务并重的企业。

但7年之后,万科A的转型尚未达到预期。

半年报显示,2021年上半年,万科A商业(含非并表项目)业务营业收入为36.29亿元,同比增长19.00%。其中,印力管理的商业项目营业收入为24.53亿元,同比增长21.60%。

同期,万纬物流管理项目(含非并表项目)的营业收入为13.40亿元,同比增长64.00%,其中高标库营业收入为9.20亿元,冷库营业收入为4.20亿元,同比均增长64.00%。

虽然2021年上半年万科A旗下的物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务业务增长较快,但整体而言,上述业务的营收占比较小,目前的增长并不能扭转万科A净利下滑的总趋势。

针对上述问题,万科A一方面坚持“稳”字当头,坚持长期主义,行稳致远。另一方面,万科A也在积极与同行业企业进行合作。

祝九胜在推介会中称,此前,万科A和恒大就有一些项目层面的合作,但截至目前没有更进一步的合作;万科A收购了蓝光发展旗下3个项目,并正常进行开发,但万科A与华夏幸福之间并没有合作和谈判。

(本文仅供参考,不构成投资建议,据此操作风险自担)

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